Boletins

28 ago
2019

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a mera existência de compensação como forma de pagamento de parcela significativa do preço de um imóvel não é suficiente para afastar a incidência da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Com esse entendimento, a Terceira Turma deu provimento ao recurso de um consumidor e, aplicando a Súmula, afastou a oposição da hipoteca diante dele.

No caso, o consumidor assinou contrato de compra e venda de um apartamento com a construtora e, por meio de fornecimento de materiais e serviços, pagou 90% do valor do imóvel. A construtora tinha um registro de hipoteca da unidade junto à instituição financeira e, em virtude de problemas financeiros, abandonou a obra.  O consumidor moveu ação contra o banco para desconstituir a hipoteca.

Para o relator, não há como afastar a aplicação da Súmula com o entendimento de descaracterização da compra e venda. "É incontroverso que parte significativa do preço foi quitada em razão de crédito existente previamente e também decorrente da obra. Trata-se, portanto, do instituto da compensação, e não de dação em pagamento", explicou Bellizze.

O Ministro ressaltou que, ainda que se referisse à dação em pagamento, "o objeto do contrato não seria a prestação de garantia, menos ainda a alteração da ordem legal de preferência do crédito, mas sim de extinção do débito pela transferência da propriedade do imóvel em si".

A situação fática, segundo o Ministro, evidencia que o objetivo final era a transferência de propriedade do imóvel. "O fato de o pagamento de parcela significativa do preço para a aquisição da propriedade não ser em pecúnia (e o pagamento do preço com outros bens não é raro nesse mercado), além de não implicar em necessária alteração da tipificação contratual, não é suficiente para afastar a finalidade do negócio praticado — transferência do título de propriedade".

O relator lembrou que, à época da edição da Súmula 308, eram corriqueiras demandas decorrentes da aquisição de imóveis em construção que, após o pagamento substancial ou mesmo integral do preço ajustado, não chegavam sequer a integrar o patrimônio do comprador em razão da execução de hipoteca prévia.

"Nesses casos, entendeu o STJ por restringir os efeitos da hipoteca em relação ao adquirente, porque as instituições financeiras, ao financiar obras imobiliárias, tinham pleno e inequívoco conhecimento da destinação das unidades construídas, qual seja, a alienação a terceiros. Assim, não seria de se supor que a venda dessas unidades poderia ser obstaculizada pelo próprio contrato de financiamento," afirmou o relator.

© 2016 - VNP Advogados | todos os direitos reservados.

SP
Rua Professor Atílio Innocenti, 474
12º andar, Conj. 1204, Vila Nova Conceição
CEP: 04538-001 - SÃO PAULO - SP
TEL.: +55 11 3043-8400